Попри безпрецедентні виклики, постійні обстріли та складну економічну ситуацію, український ринок нерухомості демонструє вражаючу стійкість. Питання власного даху над головою стає дедалі актуальнішим для мільйонів родин, особливо для молодих батьків, які шукають безпеку та стабільність. Як зазначає портал Я Мама, розвиток соціальної інфраструктури та підтримка сімей залишаються пріоритетами навіть у воєнний час, проте економічні реалії диктують свої умови. Сьогодні ціни на квадратні метри в Україні продовжують повзти вгору, особливо у столиці, яка регулярно стає ціллю атак. Водночас у прифронтових регіонах спостерігається зворотна динаміка. Що саме відбувається з ринком зараз та якими будуть ціни у 2025–2026 роках — розбирався Центр громадського моніторингу та контролю.
Дорожчають і квартири, і приватні будинки
Аналіз ринку нерухомості за 2024 рік свідчить про стабільну висхідну траєкторію. Згідно з даними провідних маркетплейсів, зокрема OLX Нерухомість, середня вартість житла в новобудовах зросла на 8,5%, досягнувши позначки у 2,3 мільйона гривень. Вторинний ринок теж не стоїть на місці: тут зафіксовано приріст у 4,4%, а середня ціна лота становить близько 1,8 мільйона гривень.
Проте справжній бум стався у сегменті приватного сектору. Прагнення українців знайти автономність та безпеку подалі від великих інфраструктурних об’єктів спровокувало стрибок цін на заміську нерухомість аж на 16,6%. Сьогодні середньостатистичний власний дім обійдеться покупцеві у 2,6 мільйона гривень. Статистичні дані Держстату ще більш красномовні: у третьому кварталі 2024 року зростання на первинному ринку склало 14,1%, а на вторинному — 10,5%. Така розбіжність у цифрах пояснюється різними методиками розрахунку, але тренд очевидний — дешевого житла стає дедалі менше.
Від Заходу до Сходу
Географія цін в Україні сьогодні чітко відображає карту безпекових ризиків. За останні пів року «чемпіонами» зі зростання вартості стали міста Західної та Центральної України. Рівне продемонструвало ріст на 8%, тоді як Ужгород та Черкаси додали у вартості 6%. Київ, попри статус головної цілі ворога, утримав позитивну динаміку на рівні 2% на первинному ринку.
Ситуація на вторинному ринку однокімнатних квартир виглядає наступним чином:
- Львів залишається найдорожчим містом України — середня ціна «однушки» тут сягає $65 000.
- Київ утримує позицію з показником близько $60 000, проте вартість квадратного метра у гривні через девальвацію зросла на 14% за рік.
- Ужгород, Чернівці та Луцьк — ціни коливаються від $46 000 до $54 000.
- Центральна Україна (Житомир, Черкаси, Вінниця) — в середньому $41 000.
- Одеса — $38 000.
На протилежному боці опинилися міста, що знаходяться під постійним тиском фронту. У Харкові та Сумах квартиру можна придбати за $20 000, у Запоріжжі — за $17 000, а в Херсоні ціна впала до рекордних $16 000. Важливо зазначити, що попит у столиці залишається критично низьким — лише 20-30% від довоєнних показників, що створює парадоксальну ситуацію: ціни ростуть при мінімальній кількості реальних угод.
Чому ціни ростуть?
Експерти виділяють кілька ключових факторів, які штовхають ринок угору, попри логіку війни:
- Собівартість будівництва: Зростання цін на енергоносії, дефіцит та подорожчання будматеріалів, а також ускладнена логістика змушують забудовників піднімати прайси, щоб просто не працювати в мінус.
- Дефіцит кадрів: Мобілізаційні процеси призвели до гострого браку кваліфікованих будівельників, що підвищує витрати на оплату праці.
- Інфляційні очікування: Постійне знецінення національної валюти змушує власників нерухомості на вторинному ринку перераховувати ціни у гривні з запасом.
- Внутрішня міграція: Мільйони переселенців створюють високий запит на оренду та купівлю житла у відносно безпечних регіонах, що автоматично “підігріває” ринок.
Прогнози на 2025 рік
Більшість аналітиків одностайні: у 2025 році не варто очікувати на здешевлення нерухомості. Основним драйвером стане державний бюджет, у який закладено курс 45 гривень за долар. Оскільки ринок нерухомості в Україні традиційно прив’язаний до твердої валюти, будь-яке просідання гривні автоматично конвертується у вищі цінники на порталах оголошень.
Серед інших вагомих чинників, що впливатимуть на ринок у 2025–2026 роках:
- Державна іпотека «єОселя»: Розширення програми на ширші верстви населення та включення до неї об’єктів на етапі будівництва стимулюватиме попит.
- Зміни у податковому законодавстві: Ймовірне підвищення податків при купівлі-продажу житла буде перекладене на плечі покупців.
- Інвестиційний попит: Очікування масштабної відбудови після закінчення активної фази бойових дій змушує інвесторів купувати активи вже зараз, поки ціни не злетіли до європейського рівня.
Отже, 2025-2026 роки стануть періодом “дорогого очікування”. Ринок буде сегментованим: елітна нерухомість у безпечних зонах та енергоефективне житло будуть дорожчати найшвидше, тоді як старий житловий фонд у зонах ризику залишатиметься в стагнації. Для тих, хто планує придбання житла, експерти радять не зволікати, адже вартість ресурсів та девальваційні процеси роблять подальше зростання цін неминучим.
